quinta-feira, 14 de maio de 2009

HIPÓTESE RESOLVIDA NA AULA

HIPÓTESE 1

António celebrou, com Bento, contrato-promessa no qual aquele prometia vender e este comprar determinado prédio rústico, por 5.000 euros
António entregou de imediato 500 euros.
Ficou estipulado que o contrato definitivo deveria ser marcado no prazo de seis meses, cabendo ao promitente vendedor o ónus da marcação da escritura e informação ao promissário (promitente comprador) dessa mesma data.
Findo o prazo estipulado, António recusa-se a cumprir o contrato, alegando ter actualmente uma melhor oferta, por parte de Carlos.

1. Pronuncie-se sobre a validade formal e substancial do presente contrato.
2. Quais os direitos de Bento, face à recusa de António?
3. Imagine que, após celebração do contrato promessa com Bento, António alienou o mesmo bem a Carlos. Quais os direitos de Bento? Poderia exigir de Carlos o prédio? Porquê?
4. Pode ser atribuída eficácia real ao contrato? Se sim, qual o procedimento legal e quais as vantagens desse procedimento?
5. Suponha que o bem em causa era um bem comum do casal e que Maria, a mulher de António, não tinha assinado o contrato-promessa. Pronuncie-se sobre a validade substancial desse contrato.
6. Imagine que, chegado o momento da celebração do contrato definitivo, Maria se recusa a intervir no contrato. Quid iuris?
6. Seria a mesma solução se a alienação se inserisse no objecto comercial da empresa de António, no caso, uma imobiliária.

Resolução:

Trata-se de um contrato promessa de compra e venda (contrato preliminar), isto é, um contrato pelo qual as partes assumem a obrigação de, no futuro, celebrar um outro contrato: de compra e venda (contrato prometido).

A é o promitente vendedor
B é o promitente comprador

Validade formal e substancial:
No âmbito do contrato promessa vigora o princípio da equiparação entre o contrato promessa e o contrato prometido (ou definitivo) - art. 410.º, n.º1

Nos termos do mesmo artigo e n.º, in fine, este princípio sofre duas excepções: quanto à forma (a forma do contrato promessa é, geralmente, menos formal do que do contrato prometido) e quanto aos efeitos (como diz a norma, as que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato-promessa).

Validade formal: trata-se da celebração de contrato promessa de compra e venda de um prédio rústico.

Nos termos do art. 410.º, n.º2, a promessa respeitante à celebração de contrato (definitivo ou prometido) para o qual a lei exija documento quer autêntico, quer particular (é o caso, uma vez que o art. 875.º do Código Civil estabelece, quanto à forma, que o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública), o contrato promessa só vale se constar de documento (bastando que seja particular), assinado pela parte ou partes que se vinculam (in casu, diz-se que um dos contraentes promete vender e outro contraente promete comprar, logo, trata-se de um contrato bilateral em que ambos se obrigam, devendo ser assinado por ambos).

Nada nos é dito quanto à forma que revestiu o contrato, pelo que vamos presumir que revestiu a forma adequada.
(rever art.s 362.º e ss do CC, relativos à tipologia dos documentos e respectiva força probatória)

Validade substancial: não existem elementos que permitam questionar qualquer irregularidade a este nível.

2) Quais os direitos de Bento face à recusa de António?

Os direitos de Bento e o modo de os exercer dependem de várias circunstâncias:
- Da constituição ou não de sinal,
- Da existência de danos e da sua relação com o sinal,
- Da verificação da tradição da coisa, ou da sua inexistência,
- Do aumento que a coisa tenha tido desta a data da tradição até ao momento do cumprimento, aumento valorado pelo preço acordado e o preço de mercado à data do incumprimento,
- Do facto de a coisa se manter ainda na propriedade do promitente não faltoso, ou integrar já, validamente, outro património
- Dos efeitos do contrato promessa celebrado e dos efeitos de outro negócio celebrado pelo promitente vendedor com terceiro.

No caso em concreto:
- Não existiu tradição
- a coisa mantém-se na propriedade do promitente vendedor
- terá existido sinal?
Vejamos se é possível fundamentar a existência de sinal:

Nos termos do art. 440.º, toda a coisa entregue no momento da celebração de um contrato, ou momento ulterior, que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, vale como antecipação parcial do cumprimento, excepto se as partes quiserem atribuir-lhe o carácter de sinal.

No entanto, no caso do contrato-promessa de compra e venda, que é o caso, o art. 441.ºestabelece uma presunção de que a coisa entregue tem carácter de sinal - mesmo que entregue a título de antecipação do pagamento ou de princípio de pagamento.

Uma vez que a lei não adjectiva a presunção, ela será ilidível, tal como prescrito no art. 350.º, n.º2, o que significa que admite prova em contrário – por exemplo, se os contraentes estipulassem no contrato que o valor entregue tem, apenas, carácter de sinal. Se apenas dissessem que terá o valor de princípio de pagamento, tal não serviria para ilidir a presunção, posto que é a própria lei que afirma o carácter de sinal, não obstante ter sido entregue como início de pagamento.

Será ilidida a presunção se as partes, embora o sinal seja entregue como início de pagamento, deixarem estabelecido que não pretendem que o valor entregue tenha carácter de sinal.

Como as partes não estipularam diferentemente, o valor entregue por Bento (promitente comprador) a António (promitente vendedor) é sinal.
O sinal tem duas funções:
- Função confirmatória do negócio, enfatização da vontade dos promitentes em celebrar o negócio
- Função penal - determina o valor a considerar em caso de não cumprimento do negócio por parte de um dos contraentes. Independentemente da verificação de danos, aquando do incumprimento, o valor do sinal serve de bitola. Não é necessário demonstrar-se existência de danos - como seria necessário no caso da responsabilidade civil contratual, para a determinação do valor da indemnização - estando estabelecido, no art. 442.º, o modo de determinação do valor a entregar ao contraente cumpridor.

Deste modo, havendo sinal, e após interpelação do promitente-vendedor para cumprir, como o contraente inadimplente (não cumpridor) foi o promitente que recebeu o sinal (neste caso, o promitente vendedor), o promitente cumpridor (promitente comprador, que constituiu o sinal), nos termos do art. 442.º, n, º2, tem a «faculdade de exigir o dobro do que prestou».
OU seja:
- À devolução do que pagou como sinal.
- Acrescido do um valor igual ao sinal prestado - porque é essa a medida da sanção.

Não houve tradição, pelo que não poderá optar pelo meio colocado ao seu dispor na parte final do mesmo n.º e artigo.

Como a coisa ainda se mantém na propriedade do promitente vendedor, ainda há possibilidade do contrato ser cumprido e, assim, o promitente-comprador pode instaurar uma acção de execução específica (art. 830.º).

Apesar da terminologia, a execução específica não é uma acção executiva, mas declarativa e constitutiva (art. 4.º CPC). Com ela pretende-se que o tribunal emita uma sentença que substitua a declaração do promitente faltoso.

Cuidado!

Devem sempre verificar se o contrato em presença admite execução específica, uma vez que, tal como diz o artigo, há casos em que não há recurso à execução específica:
a. Ou porque a natureza do negócio não o permite: Contratos «intuitus personae», contratos reais «quoad constitutionem», promessa de aceite de títulos de crédito, contratos promessa de obrigações infungíveis,
b. Ou porque a coisa já não se encontra na esfera jurídica do alienante
c. Ou porque existe perda do interesse do credor e incumprimento definitivo
d. Ou porque a coisa é detida no regime de compropriedade ou em comunhão conjugal, em que o tribunal não pode substituir as declarações necessárias às transmissões quando apenas um/alguns dos comproprietários ou um dos cônjuges se tenha vinculado ao contrato promessa
e. Ou no caso em que exista convenção em contrário ou sinal, nos casos em que serve de presunção de existência de convenção em contrário i.e., de que as partes pretendem afastar este meio.

No caso em concreto, a natureza do contrato não contraria a possibilidade de recorrer à execução específica, a coisa encontra-se ainda na propriedade do promitente que prometeu alienar a coisa, não há convenção expressa em contrário.

No entanto, o n.º2 do art. 830.º contempla uma presunção de que as partes, ao constituírem sinal, pretenderam afastar a execução específica. Assim sendo, o recurso à execução específica fica dependente da prova que seja feita de que, apesar de ter sido constituído sinal, não pretenderam afastar aquela possibilidade, a não ser que se tratasse – o que não é o caso – de um bem ao qual fosse aplicado o regime do art. 410.º, n.º3,situação em que vigoraria imperativamente o regime da execução específica, isto é, em que não estaria na disponibilidade das partes afastar esse regime.

3) Imagine que, após a celebração do contrato promessa, António alienou o prédio a Carlos. Poderia Bento exigir a entrega a Carlos? Porquê?

Obviamente que não poderia. O contrato celebrado entre Bento e António tem eficácia meramente obrigacional, pelo que os seus efeitos vinculam apenas os contraentes e não terceiros, pelo que Bento não pode opor o seu direito a Carlos.
Já o negócio celebrado entre António e Carlos gera efeitos reais (transferência da propriedade - art. 879.ºCC) Esses efeitos reais produzem-se no momento da celebração do contrato de compra e venda celebrado entre António e Carlos (art. 408.º, n.º1 CC), pelo que, a partir desse momento, Carlos é o legítimo proprietário. Tratando-se de um contrato com eficácia real (real «quoad effectum»), os efeitos produzidos são «erga omnes», gerando um dever geral de abstenção e prevalecendo sobre os direitos obrigacionais (contrato promessa), ainda que anteriormente constituídos (princípio da prevalência).

4). Pode ser atribuída eficácia real ao contrato?
Não foi, ainda, efectuado qualquer exercício sobre esta matéria, pelo que não sairá no presente teste.

5) Suponha que o que estava em causa era um bem comum do casal e que Maria, a mulher de António, não tinha celebrado o contrato-promessa. Pronuncie-se sobre a validade substancial deste contrato

Estamos perante uma das excepções ao princípio da equiparação entre contrato promessa e contrato prometido. O art. 410.º, n.º1, parte final refere duas excepções: uma quanto à forma e outra quanto às disposições que, «por sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato-promessa» ou seja, (excepção quanto aos efeitos), isto é, quando a razão de ser de determinada disposição, respeitante ao contrato prometido, não faça sentido em relação ao contrato promessa, por exemplo, porque visa obstar à produção de determinado efeito que, no contrato-promessa não se verifica.

Neste caso, caso se tratasse do contrato definitivo/prometido, a alienação de um bem imóvel, quer próprio, quer comum, se o regime de casamento for o regime supletivo, ou o de comunhão geral, carece sempre do consentimento de ambos os cônjuges (art. 1682.º-A CC), sendo anulável se celebrado sem o consentimento de um deles (art. 1687.º). Ora, tal condicionamento não faz sentido no caso do contrato-promessa, porque não opera a transferência de propriedade e porque qualquer dos cônjuges pode constituir obrigações e contrair dívidas sem o consentimento do outro (art. 1690.º, n.º1 CC).

6) Imagine que, chegado o momento da celebração do contrato definitivo, Maria, se recusa a assinar o contrato definitivo.
Tal como foi referido, os direitos de Bento dependem da situação concreta que reveste a negociação contratual e a celebração do contrato-promessa, no sentido de se averiguar se Bento se António se tinha comprometido, ou não, se tinha garantido, ou o não, a assinatura de sua mulher, assim se determinando se a restituição do sinal se faria em singelo, ou em dobro.

Fica, de todo, afastada a possibilidade de recurso à execução específica deste contrato, uma vez que a sentença proferida pelo tribunal apenas pode substituir a declaração do contraente faltoso – António, neste caso – e nunca de Maria, porque, não sendo contraente, não seria faltosa. Ainda que a sentença substituísse a vontade de António, sempre ficaria a faltar a declaração de Maria para a perfeição negocial.

Atenção, porém, ao artigo de revista que vos foi distribuído, em que se defende a possibilidade de celebração do contrato definitivo, no caso em que a venda se insira no objecto negocial da empresa imobiliária detida por António, casos em que a não anuência da mulher significaria um impedimento ao desenvolvimento do objecto comercial.

Ver: António Abrantes Santos Geraldes,«Execução específica de contrato promessa de compra e venda celebrado apenas por um dos cônjuges», Lex Familiae, Revista Portuguesa de Direito da